Вопросы, связанные с ипотечным кредитом регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Согласно статьи 1 указанного Федерального закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Жилищный юрист обращает внимание, что наиболее проблемным аспектом при защите интересов заемщиков по ипотечному кредиту является спор об обращении взыскания на заложенное имущество.
В данном случае законодателем предусмотрен комплекс мер, направленных на защиту прав и законных интересов заемщиков по ипотечным кредитам.
Так обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество не допускается при наличии одновременно следующих условий:
- - сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
- - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
Однако если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Таким образом, при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен доказать значительность нарушения обязательства допущенного должником.
Поскольку сама по себе незначительность нарушения обязательства является оценочным понятием, которое оценивается судом, то для успешного исхода по делу требуется построение грамотной позиции с учетом всех возможных положений предусмотренных законом.
