Помощь юриста по жилищным вопросам при оформлении договора долевого участия строительства является определенной страховкой
от возможных негативных последствий, вытекающих из правоотношений застройщика и дольщика.
Стоимость жилья на этапе строительства привлекает граждан к приобретению, что объясняет актуальность различных спорных ситуаций с застройщиком. В связи с тем, что объекта недвижимости на этапе строительства еще не существует, оформить отношения с использованием стандартного договора купли-продажи невозможно.
Недобросовестные и неблагополучные застройщики реализуют объекты строительства по договорам отличным от договора долевого участия в строительстве, однако Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" запрещает привлечение денежных средств граждан для строительства кроме как на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов; жилищно-строительными и жилищными накопительными.
Поскольку участник долевого строительства может быть далек от знания и понимания терминов и понятий договора, застройщик может ввести в заблуждение и в итоге вместо договора долевого участия будет подписан иной вид договора, не дающий покупателю тех гарантий, который дает 214 – ФЗ. Между тем, определенные гарантии данный договор обеспечивает за счет обязательной регистрации данного договора, что не происходит в других случаях, а также условия данного договора строго определены законодателем и не позволяют застройщику менять их в худшую для дольщика сторону. Однако имеются и в данном виде договора условия, которые относятся к несущественным, но, несмотря на несущественность, могут испортить Вам впоследствии радость от приобретения квартиры, дома. К таким условиям следует отнести определение срока передачи объекта долевого участия в строительстве участнику и возникновение санкций за его нарушение. Сам срок относится к существенным условиям договора, однако застройщик в целях ухода от ответственности порой вводит в договор условия, которые позволяют ему в одностороннем порядке впоследствии изменять указанный срок и уходить таким образом от ответственности. Кроме того, распространенной является ситуация, когда застройщик предполагает изменение стоимости при увеличении или уменьшении площади квартиры после обмеров БТИ. Иногда доплата впоследствии достигает половину первоначальной стоимости.
Во избежание подобных ситуаций, не будьте самонадеянны и обратитесь за поддержкой к юристу по жилищным вопросам. При этом, следует понимать, что выпускник юридического вуза, не обладающий определенной практикой в сфере новостроек и не имея опыта судебных споров с застройщиком, мало чем сможет Вам помочь. Помощь юриста по жилищным вопросам идеальна с самого начала взаимодействия с застройщиком, но и возможна на любом этапе сделки.
Конечно же, юридическая консультация поможет Вам разобраться в целом в условиях договора, однако не исключит дальнейшего злоупотребления правом со стороны застройщика. Самым надежным вариантом в подобных случаях является полное участие жилищного юриста в сопровождение сделки по приобретению жилья по договору долевого участия в строительстве.
Отдельно стоит коснуться темы переуступки прав по договору долевого участия в строительстве, поскольку реализация объектов долевого участия достаточно часто происходит именно через данный вид договора. Законом такой вид сделки разрешен, однако для приобретателя это может быть «скелет в шкафу». Формально, вы принимаете на себя права и обязательства дольщика, указанные в договоре долевого участия. Договор переуступки также подлежит государственной регистрации. Однако не исключена ситуация, когда застройщик и дольщик, передающий право требования (Цедент), скрывают от нового дольщика наличие дополнительных соглашений, изменяющих условия договора.
Проверить данный факт возможным не представляется, Росреестр не выдает данную информацию третьим лицом, которым до оформления процесса сделки и является покупатель.
Юрист по жилищным вопросам столкнулся с подобным случаем: к нам обратился гражданин А., приобретший год назад в строящемся многоэтажном доме квартиру. Несмотря на то, что объект долевого участия в строительстве предлагался от застройщика, формально оформление происходило через аффилированную застройщиком компанию, которая переуступила нашему доверителю право требования по договору долевого участия в строительстве.
Срок окончания строительства был соблюден и скоро, казалось, бы счастливый хозяин должен был получить ключи от квартиры. Но не тут то было…Застройщик требует от А. доплатить огромную сумму денег за превышение площади квартиры от ранее заявленной. Однако, по условиям договора долевого участия в строительстве, независимо от изменения площади объекта долевого участия, стоимость договора изменению не подлежала, аналогичное положение содержалось и в договоре переуступки прав.
На все доводы нашего доверителя, что договором не предусмотрена доплата, застройщик, как факир из рукава, достал козырную карту и предъявил дополнительное соглашение с Цедентом, подписанное ими еще 3 года назад при оформлении договора долевого участия, которым были изменены условия, касающиеся изменения площади и увеличения стоимости на этом основании.
Кроме того, дополнительное соглашение оказалось зарегистрированным в Росреестре, однако при оформлении переуступки нашему доверителю передано не было, о данном условии он осведомлен не был. Решить в добровольном порядке вопрос ни с застройщиком, ни с компанией, переуступившей право требования (Цедентом) нашему доверителю не удалось. Формально застройщик оказался не у дел и в данной ситуации целиком и полностью усматривается вина компании, переуступившей права (Цедента). В настоящее время наши адвокаты готовят иск в суд. Однако данной ситуации удалось бы избежать, если бы А. мог предусмотреть наличие иных обязательств между сторонами либо привлек к процессу специалиста, знающего все возможные нюансы договорного права. Вот уже где поистине помощь юриста была бы не только не лишней, но и сохранила А. немалую сумму.
Не меньшую актуальность имеют споры с Застройщиками по качеству объекта, срокам передачи его Участнику долевого строительства, а также взысканию неустойки в связи с нарушениями таких сроков. В подобных случаях на защите участников долевого строительства стоит не только 214-ФЗ, но и Закон РФ "О защите прав потребителей", позволяющий взыскивать с Застройщика дополнительные пени за отказ от добровольного урегулирования спора (в досудебном порядке), а также штраф по аналогичным основаниям.
Последнее время суды самостоятельно и безосновательно снижают неустойку, порой в десятки раз. Однако на данный счет имеется позиция Верховного суда РФ, запрещающая подобное снижение, но не все суды обращают на это внимание. Юрист по жилищным вопросам сумеет акцентировать внимание суда правильно на нововведениях законодательства и судебной практики и выиграть для Вас значительную сумму денег.
Немалую часть судебной практики жилищного юриста составляют споры с застройщиком, который по факту является физическим лицом, при этом не имеет специальных на то полномочий, не обладает статусом предпринимателя. Однако это не мешает ему возводить дома на землях категории которых не подпадают под строительство многоэтажных и многоквартирных домов.
Данные физические лица пользуются доверием граждан, отсутствием юридических знаний, желанием сэкономить и заключают с гражданами предварительные договоры купли - продажи полагая, что впоследствии удастся извлечь максимальную прибыль и при этом избежать ответственности. При этом покупателям предъявляют официальные документы, подтверждающие возможность строительства и принадлежность земли конкретному гражданину.
Но только юрист с опытом проведения сделок по недвижимости сможет понять, что данные документы не подтверждают возможность осуществления строительства именно возводимого строения, т.е. многоэтажного дома и возможность ведения в целом предпринимательской деятельности для Продавца.
Привлечение впоследствии правоохранительных органов и возбуждение (достаточно частое в подобных случаях) уголовного дела не вернут Вам потраченные денежные средства, здоровье и не обеспечат крышу над головой.
Даже если Вы уже имели неосторожность заключить подобный договор, юрист по жилищным вопросам при грамотном подходе к делу поможет Вам оперативно выйти из данного процесса и более высока вероятность истребования денег у такого «застройщика».
Юрист по жилищным вопросам имеет достаточную положительную практику по привлечению подобных застройщиков к ответственности и взыскании с них не только сумм по договору, но и всех штрафных санкций соответствии с законом о защите прав потребителей.
Между тем, следует отметить, что суды неохотно применяют в отношении физических лиц, ведущих незаконную предпринимательскую деятельность, Закон о защите прав потребителей в РФ, обосновывая тем, что лицо не зарегистрировано в качестве предпринимателя официально. Однако данная позиция судов не является правомерной, поскольку положения ГК РФ, Закона о защите прав потребителей в РФ, соответствующие разъяснения Верховного суда РФ свидетельствуют об обратном. В данном случае возникает вопрос толкования права.
Помощь юриста как раз и заключается в том, чтобы убедить суд в применении необходимого законодательства к тем или иным правоотношениям. И у нас это получается! Профессиональная помощь юриста гарантирована Вам в случае, если Вы решили приобрести недвижимость по договору долевого участия в строительстве.
Консультация юриста позволит Вам разобраться в тонкостях договора. В случае необходимости юрист по жилищным вопросам готов сопровождать Вас на переговорах с застройщиком и продавцом и постарается максимально обеспечить юридическую чистоту сделки. Ситуацию, зашедшую в тупик, юрист по жилищным вопросам исправит в судебном порядке.
